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编辑：云起
11月20日，彭博社报道称中国政策制定者正考虑推出新一轮房地产市场刺激政策，包括抵押贷款利息补贴、房贷持有者所得税返还以及房产交易税收减免。高盛研究部在11月21日发布的研报中，深入分析了这些政策若实施可能对住房交易量/价格和家庭消费产生的积极影响。本文将从政策背景、市场影响、消费刺激、银行风险等维度，全面总结这份研报的核心观点。
以下是研报要点总结：
政策背景与主要内容
根据报道，此次政策组合拳包含三大工具：抵押贷款利息补贴、房贷持有者所得税返还以及房产交易税收减免。高盛指出，这些政策的设计细节至关重要，尤其是适用对象（仅新购房者还是包括现有房贷持有者）将显著影响政策效果。
1个百分点的抵押贷款利率补贴假设参考了今年8月推出的家庭非抵押消费贷款财政利息补贴计划。这一基准假设为后续的场景分析提供了基础。
对住房市场的潜在影响：价格支撑效应显著
若报道中的三种刺激形式全部实施，对新房交易的潜在影响相当于房价下降7%-25%。其中，抵押贷款利息补贴（假设1个百分点）的贡献最大，相当于5%-15%的房价降幅；所得税返还相当于1%-7%；交易税减免相当于1%-3%。
更为重要的是，降低抵押贷款利率1个百分点将大幅缩小购房与租房的成本差距。根据高盛之前的分析框架，当前房价相较于"公平价值"仍有约10%的下行空间，而这一政策可能使房价接近"公平价值"水平。
交易量有望提振
政策组合不仅通过降低实际购房成本刺激需求，还通过改善市场预期促进交易活跃度。高盛认为，当前房地产市场面临三大挑战：
1、二手房价格加速下跌，甚至一线城市也不例外；
2、高端新房销售速度再次放缓；
3、违约抵押房的供应增加。
新政策刺激对于实现2026年下半年高线城市房价企稳的目标至关重要，否则这一预测的下行风险正在加大。
对消费的刺激作用：政策覆盖范围决定效果大小
如果刺激政策适用于现有房贷持有者，而不仅仅是新购房者，其对消费的影响将显著扩大。目前，中国家庭的抵押贷款债务服务（包括本金偿还和利息支出）约占可支配收入的6%，与发达国家（如美国）水平相当。
如果现有房贷持有者能够获得类似的利息补贴和所得税返还，估计在2026-2027年期间，家庭每年可节省的债务服务和所得税支出约为5600亿元人民币（约占2024年家庭总债务服务和所得税的2%）。这一数字相当于2025年政府实施的1万亿元消费刺激计划的一半以上。
根据研报的详细测算，三种政策工具对消费的具体影响如下：
对新房交易的刺激：
抵押贷款利息补贴：年节省630亿元
所得税返还：年节省320亿元
交易税减免：年节省1800亿元
对现有房贷的刺激：
抵押贷款利息补贴：年节省3740亿元
所得税返还：年节省1870亿元
交易税减免：不适用
银行体系面临的挑战：盈利能力承压风险
如果抵押贷款补贴由银行而非政府财政支持提供，可能会影响银行的盈利能力。在当前净息差已经承压的背景下，这将成为银行体系需要面对的重要挑战。
我们观察到三个令人担忧的现象：
1、即使在一线城市，二手房价格下跌也在加速；高端新房销售速度再次放缓；
2、违约抵押房的供应量增加。
3、这些因素共同作用，使得银行在支持房地产刺激政策时面临更大的风险敞口。
市场前景与投资启示：政策时机与效果预期
我们认为，新政策刺激对于稳定2026年房地产市场前景和改善整体消费至关重要。在当前市场环境下，政策出台的时机和力度将决定市场走向。
从投资角度，投资者需要关注：
1、政策落地的具体形式：特别是适用对象范围；
2、银行体系的承受能力：是否会有相应的流动性支持；
3、地方政府执行差异：不同城市可能出现的政策差异化。
同时，我们提示需要密切关注的风险因素：
1、政策实施不及预期或延迟
2、银行体系风险偏好进一步收缩
3、房地产企业现金流继续恶化
4、家庭收入预期持续悲观
投资者应监测的关键指标包括：月度房地产销售数据、抵押贷款申请量、消费者信心指数以及银行资产质量指标。
结论与展望
新一轮政策刺激有望同时对住房市场和消费产生积极影响，但具体效果取决于政策设计细节，特别是适用对象范围。
从市场影响看，相当于房价下降7%-25%的刺激力度可能显著改善购房成本优势，使房价更快接近"公平价值"。从消费影响看，5600亿元的年节省规模不容小觑，相当于2025年消费刺激计划的一半以上。
然而，银行体系面临的盈利压力、房地产市场固有的结构性挑战以及政策执行的不确定性，都是实现理想效果需要克服的障碍。政策制定者需要在刺激需求与防范风险之间寻求精细平衡，而投资者则需要密切关注政策演进与市场反应的互动关系。
最终，中国房地产市场的稳定不仅关乎行业本身，更与整体消费复苏、金融稳定和经济增长密切相关。新一轮政策刺激能否成为市场转折点，将取决于政策组合的精准度和执行效力。高盛的研究为我们提供了一个评估这一重要问题的系统框架，但市场最终走向仍需观察实际政策落地与各方主体的反应。
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